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Diferencias entre "SEÑA" y "RESERVA" inmobiliaria

Si bien se utiliza el concepto de “seña” y “reserva” en forma indistinta, es importante establecer la diferencia entre ambas figuras y los distintos efectos que las mismas producen en la práctica habitual de la compraventa inmobiliaria.

La reserva, figura creada por los usos y costumbres inmobiliarias, implica una prioridad reconocida al interesado en la adquisición de un inmueble a cambio de la entrega de una suma de dinero determinada. Dicha prioridad consiste en el retiro, por un breve lapso, de la oferta al público del bien ofrecido a fin de hacer posible la negociación entre las partes con miras a la concreción de la operación deseada. El futuro vendedor, representado usualmente por la inmobiliaria, se compromete a mantener indisponible el inmueble en cuestión por un cierto período, a cambio de recibir una suma de dinero.

De esta manera, cuando el corredor inmobiliario suscribe un contrato de reserva de un bien inmueble con el futuro comprador, se genera entre las partes un vínculo contractual con relación al bien que se desea comprar.

Es importante destacar que en los formularios de reserva, ya predeterminados por la inmobiliaria, se incluye una cláusula que prevé la obligación del corredor de devolver íntegramente la suma recibida en calidad de reserva, si el negocio no puede concretarse por falta de voluntad del vendedor a la propuesta realizada por el oferente.

Por tal motivo, si las expectativas de realizar el negocio se frustran por falta de aceptación del vendedor, la suma de dinero obrante en poder de la inmobiliaria deberá ser devuelta íntegramente a su dueño cuando éste lo requiera o bien en el plazo estipulado en la reserva. Es importante destacar que, de acuerdo a lo mencionado, una vez fracasadas las negociaciones, el corredor no puede disponer libremente de las sumas de dinero recibidas, encontrándose obligado a reintegrar las mismas en el plazo que corresponda.

A diferencia de lo que ocurre con la reserva, si bien la seña penitencial también es utilizada como medio preliminar de asegurar la celebración del contrato definitivo, se distingue porque aquí son las partes las que convienen las condiciones y el tiempo del arrepentimiento.

En tal sentido, la seña implica un acuerdo entre el vendedor y el comprador, que autoriza a cualquiera de las partes a arrepentirse del compromiso asumido, privando al contrato de sus efectos. De mediar arrepentimiento, se aplicará lo acordado anticipadamente por las partes a fin de resarcir los daños sufridos por la contraria,  perdiendo la suma entregada si el arrepentimiento es del comprador, o debiendo devolver lo recibido más otra suma igual en caso que el arrepentimiento fuere del vendedor.

Sin embargo, cabe agregar que el arrepentimiento procede siempre y cuando no haya principio de ejecución de contrato, esto es, quien ha elegido y comenzado a cumplir con las prestaciones a su cargo no puede ejercer la facultad de arrepentirse ya que nadie puede contradecir lícitamente sus propios actos. Esto sucede en todos aquellos casos en los que se consigne que se entrega una cantidad de dinero en "concepto de seña y como principio de ejecución del contrato".

Así las cosas, es relevante tener muy presente las diferencias entre ambas figuras a la hora de concertar una compraventa inmobiliaria.

FUENTE: G. Breuer & Asoc.

 


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